堅評

2019-01-17

香港土地供應不足,土地和房屋問題成為經濟、民生發展的關鍵問題,政府在規劃了十年之久後,終於在本(1)月16日公布將正式向立法會申請古洞北及粉嶺北新發展區第一階段的撥款,共約329億元。古洞北及粉嶺北新發展區規劃至今已長達十年之久,發展宜加速,不能再蹉跎歲月,坐看土地和建築成本節節上升,從這次棕地發展的費用來看,第一階段涉收回8公頃的棕地,用於收地的費用已達133億元,遠比填海費用高,由此可見填海仍為最佳的拓展土地選項。


政府公布,稍後正式向立法會申請第一階段主體工程及其餘詳細發展的撥款,涉款接近329億元。發展局亦同時申請7.32億元為特設現金津貼預留款項,及約133億元的基本工程儲備基金,用作收地賠償、農作物賠償等項目。


政府預計,第一階段發展的收地及清拆主要涉及位於石仔嶺土地附近的居民。整個發展區地帶在數年前約有50公頃棕地,第一階段將先收回8公頃棕地,主要位於馬草壟附近,涉及木廠、鄉郊工業等。新發展區項目將會按《收回土地條例》及其他法例收回約180公頃私人土地,以及清理約230公頃政府土地。政府指,有關收地及清理工作將會影響約1500住戶,共約4200人,以及約440個業務經營者。


古洞北及粉嶺北新發展區,是政府已規劃的新界發展的重要組成部分。按政府此前公布的數據,全港約1300公頃棕地中,有540公頃已納入政府的規劃,除了古洞北及粉嶺北新發展區外,還有洪水橋新發展區,以及元朗南、新界北等,而古洞北及粉嶺北這一塊土地,是其中面積最大的土地,預計可建7.18萬個住宅單位,其中七成為公營房屋,容納18.8萬人口。


古洞北及粉嶺北新發展區的規劃已超過十年,政府在最近土地供應專責小組完成報告,收集了民意支持優先發展棕地後,才敢於向立法會提出撥款申請,由此可見發展棕地之困難。古洞北及粉嶺北新發展區政府用地佔了大部分,達230公頃,私人土地佔180公頃,棕地50公頃,已經算是最易發展的新界土地,但仍然困難重重,需要處理許多與業權、拆遷及搬遷、安置、賠償相關事宜,推動起來十分費力費時。


既然政府已經啟動相關項目,未來一段時間,政府仍應該採取更靈活的政策措施,以具體問題具體分析,實事求是的精神去處理可能遇到的糾紛和困難,比如,對於棕地上的鄉郊工業、安老院等,可以在鄉郊地區另覓不適宜做大型發展的土地,另行安置,亦可採取其他方式加以補償。對於受影響的居民,也應以人性化的方式對待,妥為安置,不宜過於強硬,以將可能遇到的阻力減至最小。


古洞北及粉嶺北的第一階段撥款,已需約500億元,用於收地的撥款更高達133億元,第一階段收回的棕地僅8公頃,如果133億元的收地撥款是全部用於這8公頃的收地的話,那麼每方呎的收地成本高達1.5萬元,相比起用於填海的海砂,每方呎約1300港元,成本要高得多。


再看發展棕地的時間,古洞北及粉嶺北的新發展區,2007年已開始規劃,至今已超過十年多的時間,即使今日開始動工,最快也要2023年才有首批私人樓宇可以入伙,而公營房屋則要到2026年才可以入伙,這還是理想的計劃,如果收地和發展過程中再遇上「不遷不拆」的抗爭,以及反對派議員在立法會撥款時的留難,工程時間隨時可以一拖再拖,甚至無了期地拖下去。


相比起古洞北和粉嶺北新區,填海工程則相比簡單等多,因不涉及拆遷賠償的問題,即時動工,約十年可以有屋住,時間的成本也比較低。如此看來,填海造地,仍應該是政府積極考慮的方向。

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