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2017-01-17

曾幾何時,1992003年香港沙士瘟疫時期清潔香港的口號。用一份漂白水,加99份清水來稀釋,用來消毒清潔,抵抗沙士瘟疫。2003年沙士令到香港樓價大跌。受到亞洲金融風爆經濟衰退及瘟疫影響,香港樓價從1997年的高位大幅下挫70%。重災區的淘大花園,售價跌到一百萬元以下。香港戰後以來,樓價從未有這麼大的調整。當時有十萬個業主因為樓價大跌成為負資產債主。不少業主只求賣樓,擺脫供樓的負擔。當時平均樓價跌至5千港元一平方呎以下市民中產人仕都可以輕買樓可惜自2003年之後,樓價不停上升。回歸後樓價只有董建華任期內下跌一年八萬五的供應,加上亞洲金融風暴及沙士,樓價大跌七成,跌到合理及市民買得起的水平。

但曾蔭權及梁振英兩任特首任內,香港樓價不停上升,每平方呎由幾千元升至一萬元甚至兩萬元山頂的別更升至二十萬元一平方呎本來普市民買得起的樓,現在已經高不可攀。由於樓價狂飆,超越一般市民的購買力香港政府在2015年推出倍印花稅,來打擊炒樓,遏制樓價上升。双倍印花稅只壓抑了香港樓價上升一年,去年十月份開始香港樓價再升。香港政府在去年底推出超辣招,香港居民買第二套房,非本港居民或公司買家置業都要付15%特別印花稅。但是超辣招也只能壓抑樓價一個月,20171月香港樓價又再升。新年開盤的元朗GrandYoho和啓德一號,售價都創新高。GrandYoho平均樓價在1萬多元一平方呎,啓德一號更在二萬多元一平方呎。在超高樓價下,新樓的實際面積愈來愈細。有發展商推出只有車位大的單身單位,裝修要特花心思床要收起或擺上一層有兩房單位竟然沒有廚房有三房單位只有開放廚房,洗碗鋅盤要放在另一面。

香港樓價狂飆,,原因只有一個,就是新樓供不應求。公屋有四十萬戶輪侯,私人樓宇每年需求超過兩萬個單位。按香港政府的數據,私樓現貨加上未來幾年的供應超過十萬個,應可滿足需求但是公樓的供應卻不能滿足需求,政府承認,未來五年公屋建設仍然短缺了可建十萬個公屋單位的土地。

其實香港並不缺乏可建屋的土地,但是香港政建屋的速度成了一個快速供應新樓的障礙。香港一塊平整好的土地,由開始發展到新樓落成,前後要七年。如果由一塊綠地開始到新樓落成,需時足足13年之久。其中例子就是啓德,回歸18年才有樓銷售。

香港土地供也成重大障,因為水塘建設的關係,有七成地是郊野公園地,不可以開發。但是新界仍有大量的農地或棕地,如果政府加速發展農地及棕地,仍然可以滿足需求。香港大部份的農地都落在數大地產商手上,都在等香港政府發展。新界的棕地落在鄉紳手中,不少棕地現都發展成貨櫃場或回收中心及停車場。這些既得利益者都在與香港政府博奕,希望獲取最利益。在橫州發展上,港府曾向持有棕地的鄉紳探討以既定的收地價收購,但既得利益者卻開天殺,要價比官方定價高十倍,令到港府不敢攻堅。

199現今不是清潔香港口號,反而是社貧富不均況的縮影。根世界上最富裕的1%人持有世上50%的資產,等於餘下99%的總和。香港貧富不均的比例更加嚴重,樓價飆升令到1%的地產發展商持有社會七成以上的資產,以致香港的中產樓負擔沉重,收入一大半要用來供樓。年青人買不起樓,令到年青人充斥對社會不滿的情緒

最近和香港一間主要地產商的銷售總理談話,提到現時的新樓已經超越一般香港居民的購買力。這位地產商高層表示,香港居民的定義是任何來香港定居的人仕,並不一定是香港出生及定居的人只要能負擔得起香港的高樓價,就是香港居民。雖然筆者並不一定同意他的意見,但恐怕這是事實。香港居民買不起香港的樓,要靠港府安置。

藺常念 智易東方證券行政總裁

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