觀點

2018年09月24

2018-08-21

本港樓價持續上升,根據差餉物業估價署公布,6月私人住宅售價指數升至389.4點,較5月升1.64%,已是連續第27個月上升,更繼續創新高。上半年,私樓指數已累升10.4%,亦較去年同期的升幅9.3%為多。此外,租金指數亦持續上升,租賣暢旺。


坊間鮮有評論認為樓市會下挫。早兩年前,無論是傳統理論上,認為利率上升及資金流走會爆煲,或「納米樓」耗盡購買力,與及財務機構的二、三按水平上升或引發爆煲等論調,皆站不住腳,樓市始終欣欣向榮。縱然近來有大行報告對本港樓市表示擔憂,但最保守及悲觀的估計,也是本年年底或明年年初才會開始下調,但跌幅只會在10%左右。


觀乎過去本港樓市的表現,若每次下調幅度不超過20%,則回穩後仍會創新高。如此一說,則坊間評論以至大行報告,皆不認為本港樓市會真正轉勢,最保守的估計仍只是輕微調整,過後還有機會回穩,甚至創新高。


「娥六招」暫時無效

自上屆政府起,本港以「辣招」在短期內增加交易成本及盡量阻止商業炒作。現屆政府蕭規曹隨,並沒有急於「撤辣」。此外,自七月份起,特首林鄭月娥女士宣布「娥六招」,主要是「徵收一手樓空置稅」、「居屋售價與市價脫勾」和「調撥私樓土地發展公屋」等一籃子措施,雖似「加辣」,但效果卻受質疑。


有評論認為,把發展私樓土地轉換成發展公屋,則私樓面積便會進一步減少,反而會使私樓樓價上升。另外,政府終於肯實行居屋售價與市價脫勾,雖是德政,但數量有限,受惠者少。至於「一手樓空置稅」方面,純以發展商囤積的數量來說,並不算嚴重。且一切也是商業行為,若徵稅不重而發展商看好後市的話,甚至乎會願意繳稅囤積。


簡單來說,以上種種對「娥六招」的質疑,都是因為這六招完全沒有提及如何增加土地供應。在本港土地供應不足的情況下,樓價始終易升難跌。此外,「土地大辯論」把「開發郊野公園」及「填海造地」兩大項,都列為十年開外的「中長遠發展」。以報告的思維來說,香港政府在短期內,就只能與本港發展商合作開發其手上的農地,即發展商對「覓地」有很強的話語權。在此大前提下,本港樓價又怎會下跌呢?


政府忽然重提「填海造地」

從戰術層面看,只有政府下定決心,並盡快填海造地,大幅度增加土地供應,發展商才不敢繼續囤積農地,善價而沽。筆者估計,甚至乎一些受本地財閥資助的「環保團體」,如大局已定,既然無法阻止填海,屆時可能連發展郊野公園也不一定會太反對。當然,這可能涉及更高層次的經貿統戰,在此不贅。


林鄭與中央官員會面後,即宣布將會在十月發表的施政報告加入填海討論,打亂了早前以「土地大辯論」拖延的計劃。與此同時,團結基金於近期更發表報告,建議於大嶼山東部水域大幅度填海2,200公頃,興建人工島。預計可興建250,000至400,000個住宅單位,可容納近百萬人居住。團結基金報告建議,其中七成的住宅單位作為公營房屋,並最快於2029年完成首階段工程。


此外,建制派議員葉劉淑儀甚至乎建議,如果由香港政府負責填海,流程太繁複、太多阻滯、所需時間太長或成本不低的話,不妨參考澳門的做法,最好直接向中央申請,於大嶼山以西、香港水域以外的地方填海。由中央政府填海後,再把土地列為香港範圍。即如果由本港政府發起填海出師不利,或有拖延的話,則可考慮請中央政府幫忙。換句話來說,填海造地的計劃,不容有失,勢在必行。


盤點本港樓市調整的基本因素

既然香港政府已立定決心填海造地,隨著土地供應增加的同時,原本的樓市辣招和新近的「娥六招」等諸般中短期措施,便會漸漸產生出調整樓市之效。最低限度,增加土地供應的計劃落實,投資者便不一定會單方面看好樓市了。


除了樓宇供應量將會增加之外,美國正步入加息周期,且早已結朿「量化寬鬆」,並造成全球金融市場震蘯。香港去年銀根甚鬆,沒有跟隨加息,不排除今年要「追加」而使供樓成本大幅攀升。此外,全球市場亦正因美國發動的貿易戰和「收水」行為而變得不明朗。在不經不覺之間,本港樓市調整的基本因素已齊備。


值得一提的是,香港政府曾因樓市大跌而被迫放棄「八萬五」房屋政策,最終導至樓市狂升。既然政府有此經驗,儘管在樓市大幅下跌之時會「撤辣」,也不排除會在一段時間之內減少或延遲土地及樓宇供應以穩定樓市,但肯定不會再因為中短期的樓市不景氣而放棄長遠建屋大計。


當然,填海造地的細節未落實,且中國經濟仍有增長,樓市的調整不見得會即時發生。此外,任何負責任的政府,也會致力穩定樓市,不會任由樓市崩盤。可是,以上種種會導至樓市調整的基本因素,著實已逐步「到位」;萬事俱備,只欠東風而已。


文:寒柏

從事金融業,自由撰稿人,醉心武俠小說創作,學研社成員;近期發表《汴京遊俠傳》、《獵頭交易》和《天人》等小說。

*作者文章觀點,不代表堅料網立場

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