觀點

2018年12月18

2018-10-11

施政報告剛出爐,涉及的範圍很多,但重中之重,還是「土地問題」。政府居然肯重啟填海工程,並落實「大嶼山計劃」。上周有傳媒透露政府會參考「團結香港基金」的填海計劃,仍是教人將信將疑;此刻終於白紙黑字的看到了,才教人感到欣慰。

 

一直以來,香港政府的施政,都是向地產財閥傾斜,自回歸起已沒有新的填海計劃。筆者認為,在香港重啟填海絕非易事,當中肯定花了很多精神及力氣。「團結香港基金」的研究及推動,可謂功不可沒。


填海平均成本明明不高,為何要強調總數是數千億港元?


可是,政府在大方向似是讓步,官僚機關至少在表面上支持填海,但所謂「魔鬼在細節」,在報告的字裏行間及表達方式來說,仍教人有所疑慮。在報告的演說及總結當中,筆者看不出林鄭對「填海大計」的熱誠。


在傳媒的鏡頭之下,大眾得知填海所得的土地為1,700公頃,預計成本是4,000至5,000億港元,佔了庫房的一半。這一條「大數」一出,立時引起公眾譁然。


林鄭卻只以大原則作回應:「若貴就不做是短視,恐怕有愧於下一代。」看似是大仁大義,客觀效果卻是火上加油。坊間已響起不同的聲音:「這肯定是大白象工程!為什麼不先拆掉哥爾夫球場?為什麼不敢收棕地及農地?她怕得罪地產商而已,任由政府耗盡儲備!」早前用盡心思貶斥填海的聲音,又立時再「吹奏」起來。


林鄭為官多年,用詞小心,能說會道,如果是有心支持填海,絕不會說出「火上加油」的晦氣說話,難道她不懂以理據說服大眾嗎?


其實,以香港近年以來的填海經驗作推算,平均每平方米的成本只是15,000至25,000港元左右。以這次大嶼山的填海估算為例,假設總成本是5,000億港元,土地是1,700公頃,真正的成本只是每平方米約29,412港元,粗略一算,即只是每平方呎2,941港元左右,很有可能比「按市價收回農地」的選項還要便宜。 


此外,填海屬長期工程,亦可分階段進行,涉及融資安排,絕不會是一次過付費的。政府亦可透過出讓土地賺大錢,不見得會花掉所有儲備。港英政府在百多年的統治裏經常填海賣地,單是出讓填海得回來的部分土地,已可使庫房充盈,又何來賠本呢?當然,值得一提的是,近年來香港的政府工程經常超支,質素又差,如果能整頓相關監管機關或開放建築市場,成本又能否進一步下調?


無論如何,填海費用明明低廉,為何特首只報總數,卻偏偏不按呎價作比較?為何不向大眾解釋清楚當中的細節?又沒有進一步解釋?到底特首有沒有誠意推動填海?


填海年期,三年之後又延三年?

總的來說,相比「團結香港基金」的建議,林鄭的建議可謂大同小異,明顯是「系出同源」,請參考以下表格:


團結香港基金建議(簡稱「團結」)

「明日大嶼」方案(簡稱「政府」)


面積

「團結」: 2,200公頃

「政府」: 1,700公頃


容納人口

「團結」: 70萬至110萬

「政府」: 70萬至110萬


住宅單位

「團結」: 25萬至40萬

「政府」: 26萬至40萬


公營房屋佔比

「團結」: 70%

「政府」: 70%


落成年期

「團結」: 11年

「政府」: 14年


在宏觀及策略層面來說,兩個方案,看似分別不大。但其中,唯一讓人擔心的是「落成年期」。「團結香港基金」按現在香港的情況,估算是11年後才能有首批房屋落成。林鄭的預計卻是14年,足足遲了3年。坊間亦一直有人認為,11年才完成首批房屋,是否太久?如果參考其他地區的經填海驗,有沒有可以加快的可能呢?可是,這次林鄭開出的條件還要多出3年!


如果有人質疑,則政府可大條道理的拿出來調研,又搞一場「填海大檢討」,鑽研填海相關的所有流程,乘機拖延。簡單來說,大眾希望討論的起點在11年之內或更短,林鄭的算盤,卻「着地還錢」,以14年作為討論起點,搞不好的話,單是討論又用上一年半載!

 

要留心「70%公營房屋」的細節

關於70%作為公營房屋的大方向,絕對正確。可是,香港政府在推行政策時,會否繼續向地產商傾斜呢?這一點,則有待觀察。


筆者預計,暫時香港政府的房屋政策都不會改變,多出來的土地,亦只會用作興建公屋而盡量少建居屋。由於公屋市場和私人市場沒有衝突,把公屋比例增加,反而使私人市場保持稀缺。只要政府沒有加建太多居屋,亦沒有放寬居屋申請人的資格,私人市場只佔土地的30%,則香港依舊可保持「高地價政策」。


政府或地產商會希望盡量減少居屋、首置盤等的供應。在供不應求下,居屋作為民生或社會保障措施,卻只會淪為「抽獎」遊戲。首先,符合資格的人不多,這些人都不會是地產商稀罕的客人。其次,就是這些符合資格的人,還要「抽籤」作實,繼續「望天打卦」。


重點是,假設這70%的公營房屋全是公屋,則政府只能透過出讓餘下30%的土地予地產商來支付填海成本。私樓土地供應保持稀缺,「高地價政策」亦難以改變。政府的利益,仍被逼與地產商綑綁在一起。


因此,公屋不是不重要,但多興建可收回建築成本的居屋及首置盤,才可使香港政府的財政狀況更健康,並擺脫「高地價政策」的魔咒。所謂「授人以魚,不如授人以漁」,如果居屋市場可逐步放寬至中產及高收入人士,香港政府的房屋政策能一步一步的邁向「新加坡模式」,對市民來說才最為有利。


留意本年度的「土地招標計劃」

所謂「大話怕計數」,儘管香港政府終於表態重啟填海,但整個政府似乎仍沒有統一的意志。一方面,林鄭多次說明土地問題是重中之重。但另一方面,原來近年推出來的土地,卻是越來越少。


本年度第三季的土地招標計劃裡,政府只推出四幅土地招標,提供2,630伙住宅;連同第一季的500伙、第二季的1,850伙,合共僅4,980伙。政府預計每年的住宅數量要有至少20,000伙,加上來自世界各地的投資需求和不少國內專才來港發展的情況,每年20,000伙亦不見得足夠,更可況只得4,980伙?


政府不見得是缺地至這一個可憐的地步,而是自2004年起,「高地價政策」重臨,至今仍沒有改變過!


還要「聽其言,觀其行」

所謂「聽其言,觀其行」,我們雖然「聽其言」,得知政府興建房屋的決心,但「觀其行」,卻見政府依然是實行向地產商傾斜的「高地價政策」。大陸政府已逐步整頓房地產板塊及擺脫內房商的影響力。相比起來,暫時來說,香港只能算是踏出極微少的第一步。所謂「魔鬼在細節」,我們亦不能對香港政府太有信心。


除非能真正的「騰籠換鳥」,大力整頓香港政府及地方勢力,否則任何一項本是對市民有利的德政,到政府及財閥手裏,都會變成是進一步掏空市民血汗錢的利刃。當年的「強積金」,便是一個很好的例子了。


文:寒柏

從事金融業,自由撰稿人,醉心武俠小說創作,學研社成員;近期發表《汴京遊俠傳》、《獵頭交易》和《天人》等小說。


*作者文章觀點,不代表堅料網立場

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