觀點

2018年11月19

2018-11-09

香港的房屋政策有受資助的公營房屋和不受資助的私人樓之分,政府的政策原意,是協助較低收入的階層解決自住問題。也就是說,原意是希望有「自住折讓」。但原意還原意,出來的效果又是否如此呢?我就覺得,現實是反而有明顯的「自住溢價」。此話怎講?

 

要知道,綠表市場和自由市場是有區別的,綠表只是擁有部分業權,只能自住,不能出租也不能在自由市場出售,除非補地價。

 

舉個例子,我了解過我屋企附近一個上世紀90年代的公屋屋邨,二手綠表公屋的呎價大約7000元,表面睇來不貴,但這個屋邨的補地價比率高達6成。也就是說,你付出的7000元,只是買了4成的業權,還原為「自由價」之後,這個公屋的呎價高達17500元(7000/0.4)。而附近同等樓齡的私樓,只是賣14000至15000一呎。這個綠表公屋貴過私樓的溢價,我稱之為「自住溢價」——規定要自主的綠表樓,單位價格反而高於自由市場的私樓。換句話講,政府以為自己「賣大包」幫人居住的補貼,卻因為數量不足,被二手市場自動抹掉了大部分。

 

再細分一下,公營房屋的補地價比例有高有低,例如上述公屋屋邨附近還有一個居屋屋苑,同一個年代建成,補地價比例只是2成5左右,呎價1萬元出頭。同樣道理,還原為「自由價」之後,公屋呎價其實高於居屋,但後者無論朝向、戶型都比前者好。

 

既然如此,為何大家還是去買?因為門檻低,很多人就只有能力負擔7000元,負擔不了14000元。近年香港樓價高升,大部分私人樓已經超越了工薪階層的負擔能力。那些原來租公屋,但隨着家庭收入上升,超標不能再租公屋的家庭,買不起私樓,只能被迫買綠表公居屋,導致綠表公居屋價錢不尋常地高,越來越多人只能夠聚集在綠表市場,「溢價」就因此形成。

 

最根本的原因,是因為公營房屋的數量不足。雖然現在共私營房屋的比例已經調整了,由6比4變為7比3,但這個比例是否足夠呢?其實比例是動態的。政府應該評估一下,每10人裏面,有幾多個人的收入可以負擔私樓,又有幾多人的收入可以買公營房屋,剩下的就租公屋。如果只有1個人可以負擔私樓,9個只買或租得起公營樓,那麼公私營比例應該是9比1才足夠,因為大原則是居住是所有人必須解決的基本需求。從另一個角度而言,今天抽居屋的超額倍數和「自住溢價」是一回事,正正因為超多人只能負擔得起公營房屋的價格,造成二手公營房屋可以賣得「貴過」私樓。

 

現屆政府似乎已經下決心擴大公營房屋供應,並且上調公私營房屋的土地比例,這固然是正確方向,但數量上仍未足夠。當撥亂反正之後,假設市場效率足夠高的話,上訴的所謂「自住溢價」不應該存在,畢竟公營房屋存在的目的不是給業主牟利;但私人樓價反而不應該大跌,因為將來只有很少地可以建私樓,只是用來滿足社會上收入最高的階層。將來二手綠表公居屋的價錢,下跌幅度應明顯較私人樓價大,這是觀察政府房策執行是否得力的指標之一。

 

總結:公營房屋政策是政府補貼提供「自住折讓」,但出來的效果卻是「自住溢價」。數量不足,公營房屋訂價再低也解決不了問題。共私營房屋的比例,應該通過計算有多少比例人口能負擔私樓價格計算出來。


文:吳桐山

學研社成員,穿梭港深兩地的資深傳媒人、時事評論員。


*作者文章觀點,不代表堅料網立場

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